Merkblatt zu Baulasten

Baulasten gemäß § 75 der Hess. Bauordnung

1. Inhalt der Baulast

Die Baulast hat eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Eigentumsberechtigten zu einem ihr Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen zum Inhalt, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt, sondern freiwillig von ihnen übernommen wird. 

Die Baulast ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Sie ist auch gegenüber Personen der Rechtsnachfolge (Einzelrechtsnachfolge, Gesamtrechtsnachfolge, Erwerb durch Zwangsversteigerung) wirksam.

 

2. Begründung der Baulast

Die Baulast wird durch Erklärung der Eigentumsberechtigten gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde (Verpflichtungserklärung) begründet. Bei Miteigentum an dem Grundstück ist die Erklärung von allen Miteigentumsberechtigten abzugeben. Ruht auf dem Grundstück ein Erbbaurecht, ist auch eine Verpflichtungserklärung der Erbbauberechtigten erforderlich. Werden Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff. BGB) oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§§ 1090 ff. BGB) durch die Baulast beeinträchtigt, sind neben eines Hinweises in der Verpflichtungserklärung schriftliche Einverständniserklärungen der Berechtigten beizufügen.

 

3. Verpflichtungserklärung

Die Verpflichtungserklärung bedarf der Schriftform. Die Unterschrift muss

  • öffentlich beglaubigt sein (In Hessen sind hierfür ausschließlich die Notare und Ortsgerichte zuständig.)


oder

  • von einer Kataster- und Vermessungsbehörde oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur/einer öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin (§ 4 Hess. Vermessungs- und Geoinformationsgesetzgesetz) beglaubigt sein oder
  • bei der unteren Bauaufsichtsbehörde geleistet und beglaubigt werden.


Wird eine Verpflichtungserklärung durch einen Bevollmächtigten abgegeben, ist eine öffentlich beglaubigte Vollmacht erforderlich.

 

4. Auszug aus der Liegenschaftskarte

(Die Behörde entscheidet im konkreten Einzelfall, welche der beiden Alternativen zu beachten ist.)

Es ist ein vom Amt für Bodenmanagement Korbach - Dienstgebäude Hofgeismar -. Manteuffel-Anlage 4, 34369 Hofgeismar, Tel. 05631 978160 (Herr Hartung), gefertigter Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Ortsvergleich für das zu belastende Grundstück erforderlich, in dem die von der Baulast betroffene Fläche durch die Bauaufsicht dargestellt wird. Der Auszug aus der Liegenschaftskarte kann auch bei öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren beantragt werden. Für die Eintragung einer Baulast genügt eine Ausfertigung. Werden vom Antragsteller Mehrausfertigungen benötigt, ist die entsprechende Anzahl zusätzlich vorzulegen.

Aus einem anhängigen Baugenehmigungsverfahren können geeignete Pläne entnommen werden. Auf die Vorlage eines vom Amt für Bodenmanagement gefertigten Auszuges der Liegenschaftskarte wird daher verzichtet.

5. Beglaubigter Grundbuchauszug

Zum Nachweis der Eigentumsverhältnisse ist ein beglaubigter Grundbuchauszug des zu belastenden Grundstücks erforderlich, der bei Entgegennahme der Verpflichtungserklärung nicht älter als ein Monat sein darf. Ist inzwischen eine Veräußerung des zu belastenden Grundstücks erfolgt, ohne dass bislang eine Grundbuchänderung vollzogen worden ist, verzögert sich die Begründung der Baulast, bis ein neuer Grundbuchauszug, der den aktuellen Rechtsverhältnissen Rechnung trägt, vorgelegt werden kann. Diese Verzögerung kann vermieden werden, wenn die Verpflichtungserklärung auch von den Berechtigten für die Auflassungs- oder Eigentumsübertragungsvormerkung mit unterzeichnet wird.

Der Grundbuchauszug kann beim Amtsgericht Kassel -Grundbuchabteilung-, zur Zeit Friedrichsstr. 32, 34117 Kassel beantragt werden. (Telefon: 0561-9120, Telefax 0561-912 1996)

 

6. Aufhebung der Baulast

Die Baulast wird durch Verzicht der unteren Bauaufsichtsbehörde aufgehoben, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Ein entsprechender Antrag ist möglich.

 

7. Gebühren (Bauaufsichtsgebührensatzung der Stadt Kassel)

 

Entgegennahme von Verpflichtungserklärungen einschließlich aller Arbeiten im Zusammenhang mit der Formulierung der Erklärung sowie Auskünfte und Beratung
 

im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren
 
50,00 Euro
 
bei sonstigen Baumaßnahmen
 
100,00 Euro
 
Eintragung der Baulast
 
25,00 Euro
 
Löschung der Baulast
 
15,00 Euro
 
Erteilung von schriftlichen Auskünften aus dem Baulastenverzeichnis bei bestehenden Baulasten, je Grundstück
 
30,00 Euro
 
Erteilung von schriftlichen Auskünften aus dem Baulastenverzeichnis, falls keine Baulast besteht (Negativzeugnis), je Grundstück
 
15,00 Euro
 
Beglaubigung einer Unterschrift
 
6,00 Euro
 

8. Zahlungspflichtige(r)

In der Regel sind die Gebühren von der antragstellenden Person bzw. dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks zu entrichten. Per Kostenübernahmeerklärung (Vordrucke sind im Amt erhältlich) kann die Zahlungsverpflichtung auf eine beliebige Person übertragen werden).